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裝配式房地產項目開發成本全過程控制策略

 

一、前期費用的管控措施房地產開發的前期工作主要是進行市場調研、可行性研究,為拿地提供參考數據。在此環節,房價是調研核心內容,地方政府的裝配式建筑發展規劃與鼓勵性政策是調研重點,預制廠家的技術體系、資金實力和位置布局是調研關鍵。

1.房價房價的高低是消化預制率的核心指標,房價越高,預制率也可相應提高,以降低單位建造成本。北上廣深等一線城市的房價達到 5 萬 /m2 以上,裝配式建筑的增量成本基本可以忽略不計。在國外,如新加坡、日本等地,裝配式建筑的增量成本早已不是制約建筑工業化發展的負面因素。在我國的三、四線城市,或房價低于 1 萬元的地區應用裝配式建筑技術的成本壓力較大。

2. 地方性政策地方政府對于裝配式建筑實行的組合式鼓勵政策在一定程度上彌補了裝配式建筑的增量成本。如實行面積獎勵政策,北京、沈陽給予 3% 以內的獎勵面積,上海、長沙將預制外墻面積不計入容積率,并且按項目給予不同的現金獎勵;又如現金補貼政策,沈陽市對單個項目的最高補貼為 500 萬元,上海補貼 100 元 /m2,單個項目補貼不超過 1000 萬元;再如提前預售政策,上海規定完成主體結構 1/2 以上即可預售,沈陽市甚至規定主體結構出 ±0 即可預售。這些組合政策基本上彌補了裝配式建筑的增量成本。

3. 預制構件廠預制構件廠家的技術水平和位置布局也是一個重要的考慮因素。裝配式混凝土結構體系有多種形式,大致分為裝配整體式框架結構、裝配整體式框架 - 現澆剪力墻結構、裝配整體式剪力墻結構、預制疊合剪力墻結構等,各家預制構件廠商擅長的生產技術能力和水平不盡相同,生產設備也不盡適合各種預制構件的生產質量要求和成本控制要求,如德國自動化程度較高的流水線生產設備就不太適合“胡子筋”的預制構件要求,其折舊費也高于普通國產的生產線;其次,預制廠家的資金實力是必須考量的關鍵因素,材料壓款結算是建材行業的普遍現象,預制構件廠一旦出現資金困難,施工進度受制的最終受害者必然是開發商;再次是運距問題,如果預制構件廠商與房地產項目所在地的距離過近或過遠都將影響到運輸費的高低,象萬科這樣的房地產開發商直接投資預制構件廠也不是首選。

二、土地成本的管控措施我國實行土地出讓“招拍掛”制度,開發商能接受的拍賣成交價一般不取決于土地成本本身,而往往由未來的房價的上漲預期來決定,這種現象在一、二線城市表現得尤為明顯,拿地成本基本上不受裝配式建筑增量成本的影響。

在拿地環節,更多的應關注政府補貼對土地增值稅臨界點的影響,《土地增值稅暫行條例》規定對標準普通住宅實行免征土地增值稅的優惠政策,如果因政府補貼而使土地增值率超過 20% 話,則開發商不能享受標準普通住宅的免稅待遇,有可能政府補貼 100 萬,開發商反而多繳 1000 萬稅,得不償失。

三、建安成本的管控措施建筑安裝環節包括了設計、采購(生產)和施工三個緊密相關的過程,該環節的成本比例達到 80% 以上,是成本控制的重點所在。

1. 設計目前,裝配式建筑處于起步階段,大多數建筑設計院不具備裝配式建筑專業設計能力,BIM 技術的運用也處于摸索、起步階段,這就促使開發商提高建筑方案設計的整合能力,對傳統設計、裝配式建筑設計、構件生產和施工單位的技術力量、項目具體情況進行研究和整合,以便于預制構件的生產、運輸和施工,達到節約造價的目的。拆分設計工作是一項增量成本,如果開發商、設計院、構件廠和施工單位在事前充分研究、在事中密切配合的話,則能有效降低綜合造價。

首先,由于設計對最終造價起決定作用,因此在項目方案設計階段時,就應系統考慮到建筑方案對深化設計、構件生產、運輸、安裝施工環節的影響,合理確定方案。其次,仔細測算預制率,不以僅僅滿足政府規定的預制率為決策標準,而以項目需要的最優預制率為標準來進行拆分,過低或過高的預制率都將對造價產生不利的影響。裝配式建筑設計時應遵循標準化、??榛?,合理設計預制構件與現澆連接之間的構造形式,以便于生產和降低施工難度。

然后,綜合各專業進行全面審核,進行必須的辨析、歸納、協調和修改,才能真正減少事后修改,降低造價。如有可能,盡量采用 BIM 系統等先進技術完善圖紙,事前發現問題并解決,確保建筑圖和施工圖的統一與完善。

設計是成本控制的關鍵要素,僅僅實行限額設計的話,也不能實現裝配式建筑成本管控的目的。設計的正確性和準確性是成本控制的基本條件,設計的先進性和科學性是成本控制的有效途徑,做好設計工作,成本控制就基本上到位了。

2. 采購(生產)對于房地產開發建設來說,預制構件屬于建材,可采取甲指乙采、甲采、委托生產等多種方式。目前,預制構件的價格普遍偏高,大約在 2500 ~ 3500 元 / m3 左右。價格高的原因主要有五個:一是固定生產成本中新增廠房設備折舊費;二是變動生產成本中新增模具費和運輸費等內容;三是缺乏熟練工人,企業內訓成本偏高,培養出來的工人隊伍流動反而更高;四是稅負增加 2 倍以上;五是預制構件修復費用較大。

控制預制構件的采購成本是一項系統工作,要從預制率、技術體系、規?;?、標準化、資金成本等多方面綜合平衡,以實現房地產綜合成本最優化。單價高則有可能成本總額低,反之亦然。萬科涉足裝配式建筑較早,它大多采用分期開發、單棟試驗的方式應用裝配式技術,目前很少看到商品房項目大面積應用裝配式建筑技術的案例,在保障房開發領域大面積應用得較多。

開發商不宜以低價模式采購預制構件。生產商如果長期不能盈利,則其負面效應必然反映到產品質量、進度、質保、服務上來,最終受損的開發商。沈陽在裝配式建筑發展的初期,曾引進了 10 來家預制構件廠,因產品低價、市場需求不足等多種原因影響,目前僅剩下 4 家廠商勉強維持,給開發商留下了巨大隱患。

能有效降低預制造價的方式是規?;?、標準化生產,改變直接采購方式為委托生產和購買技術方式可以降低稅負,同時采取現款結算方式以降低生產商的資金成本。住建部科技中心對全國 12 個典型樓盤單棟樓與規?;τ米芭涫澆ㄖ某殺靜鉅旖卸員確治?,發現規?;越檔蛻殺鏡墓畢捉洗?,如下表:



表格數據顯示,規?;τ米芭涫澆ㄖ淖酆銑殺頸冉檔土?780 元 / m3,降幅約 23%。

但開發商不僅僅追求商品房項目單位成本的降低,更多考慮的是成本與售價的性價比最優化。適當提高預制構件的單價或許能獲得更高的性價比,萬科公司在這方面做出了成功的探索,實現了品牌與效益雙豐收。

由于預制構件廠的鋼材、水泥、骨料、人工、能源等支出都是現款結算,如果開發商或施工單位拖延付款的話,則預制構件廠勢必考慮成本中的利息費用,從而推高了預制構件的單價。

同時,預制構件的增值稅率是 17%,而建筑勞務、技術服務、純勞務和運輸的稅率分別是 11%、6%、3% 和11%,都低于 17%。所以,應將“采購并送貨到指定地點”的傳統購銷模式進行優化,可采用“甲供材 + 委托生產+ 購買技術 + 自提貨”的采購模式,能有效降低預制構件的稅負,從而降低預制構件的采購單價。

四、基礎配套成本的管控措施房地產項目的基礎配套成本跟裝配式建筑的關聯度不大,但獨立的低層業主會所、物業用房、幼兒園等建筑可考慮使用輕鋼結構的裝配式建筑,可以有效充抵主體樓的預制率,從而間接降低項目總成本。

五、開發費用的管控措施開發費用中的利息支出與管理費用是裝配式房地產項目成本管控的重點之一。由于有的地方政府均給予裝配式房地產項目提前預售的鼓勵措施,能有效地加快資金回收速度,降低利息支出,從而降低總成本。

沈陽市規定“采用裝配式建筑技術的開發建設項目,預制構件采購合同金額可計入工程建設總投資,金額達到總投資額的 25% 以上且施工進度達到正負零,即可辦理《商品房預售許可證》?!幣園倜贅卟憬ㄖ?,開發商至少能提前一年取得《預售許可證》,如售價為15000 元 /m2,按 50% 預售率和 8% 的利率計算,能獲得邊際利息收益 15000*50%*8%=600 元 /m2。在現金為王的房地產業,邊際利息收益效果是極其明顯的,甚至直接超過了裝配式房地產項目的增量成本。房價越高,邊際利息收益越大。

采用裝配式技術的房地產精裝修項目,如果做好施工組織管理的話,能有效節約工期 6 ~ 8 個月,從而節省管理人員工資費用。

六、銷售稅費的管控措施房地產項目的綜合稅負能達到 10% ~ 15% 左右,甚至更高,土地增值稅是推高稅負的主要因素。土地增值稅以增值額為計繳基數,稅率分為 30%、40%、50% 和60% 四檔,可按房地產開發成本總額加計扣除 20%;同時對增值率低于 20% 的普通住宅免征土地增值稅。所以提高成本是管控銷售增值率的最有效手段,因為售價越高越好,而不能自我限價來降低增值率。如果將這兩項政策管控到位的話,可以獲得很好的節稅效果。

首先,應用裝配式建筑技術的增量成本大約為 300元 /m2 ~ 500 元 /m2, 一個百米高的住宅樓一般從 6 層以上開始裝配,全樓的單位增量成本為 250 元 /m2 ~ 417 元 /m2。按土地增值稅政策規定可以加計扣除 20%,即按 300元 /m2 ~ 500 元 /m2 扣除并計算增值率。在售價不變的情況下,裝配式建筑的增量成本及其加計扣除金額之和沖減了增值額,按 40% 稅率計算的話,可以節稅 120 元 /m2 ~ 200 元 /m2。

其次,準確把握普通住宅的免稅標準,將增值率控制在 20% 以下,裝配式房地產項目的節稅效果將更加明顯。沈陽市規定“在認定普通商品住宅價格標準時,采用裝配式建筑技術的住宅每平方米提高 300 元;采用全裝修的住宅每平方米提高 1000 元;采用裝配式建筑技術及全裝修的住宅每平方米提高 1300 元?!閉庀鈑嘔菡嚦贍鼙戎苯硬固?500 萬元更實惠,因為土地增值稅的平均稅負約為 3% ~ 5% 左右,一億的銷售額就可能產生300 萬~ 500 萬的土地增值稅。如果房地產項目的增值率處于 20% 臨界點上下時,提高裝配式房地產項目的扣除標準而將增值率控制在 20% 以下,將直接免征土地增值稅。一個 10 億元的住宅項目如果享受免征土地增值稅的話,按 3% 的稅率計算,將節稅 3000 萬元??杉?,裝配式建筑技術帶來的政策紅利是極其明顯的。

經濟學原理證明了成本問題不是制約新技術、新產業發展的根本因素,建筑產業節能增效、轉型升級的需要才是裝配式建筑發展的強大引力,房價和政策是引領裝配式房地產項目快速應用的助推劑。綜上分析,裝配式房地產項目的開發全過程成本是可控的、應用效益是偏好的,在國家和地方政府一系列鼓勵、獎勵性政策推動下,裝配式房地產項目的發展前景一片光明。


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